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9月18日,林州出让商住土地156.172亩,具体位置

发布时间:2018年09月19日 18:13 阅读:15797

如果问中国值得关注的问题是什么?那么相信房地产问题一定可以排到前三之列

一直以来,土地市场的变化与房地产市场紧密相关。2018年至今,各地政府延续去年以来的加速推地模式,整体供应增加,各类用地和住宅用地成交面积均出现不同程度的增长。但与此同时,随着房地产调控政策的持续深化,土拍政策频出,竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的重要要求,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,低单价、利于高周转的优质地块成为首选,部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍,今年9月林州拍出8块商用兼容住宅及商服用地,其中4块成交(成交出让面积共计156.172亩),3块流拍,还有一块相对价格较低的地被终止拍卖。


林州9月部分土地拍卖情况


LZ2018-88

(已成交)

LZ2018-88地块由林州鼎胜房地产开发有限公司最终拍得,其开发过的项目有奥林花苑、鼎胜?宜嘉苑、鼎胜?东方苑、鼎胜?银河湾等,此地块的开发详情,请持续关注。


LZ2018-133

(被终止)


LZ2018-134

(已成交)


LZ2018-134地块由林州市城投宝利金房地产开发有限公司最终拍得,其开发过的项目有城投绿港、城投名筑等,值得一提得是此地块  此地块是恒大集团和城投集团共同开发的新中式小区“恒大悦府”


LZ2018-135

(未成交)



LZ2018-136

(未成交)



LZ2018-137

(未成交)



LZ2018-138

(已成交)


LZ2018-138地块由林州市鑫泰置业有限公司最终拍得,其开发过的项目有紫云花园、紫云悦峰、紫云国际、紫云东区等,此地块的开发详情,请持续关注。


LZ2018-139

(已成交)


LZ2018-139地块由林州市琛凯房地产开发有限公司最终拍得,其开发过的项目有琛凯花园,此地块的开发详情,请持续关注。


其中最贵一块地LZ2018-138,以330/亩的价格被林州鑫泰置业有限公司拍走,根据最终的拍卖价格,不难算出这块地的楼面价约为2152/平米,而对于这个楼面价格而言,不知道林州的同胞们是否可以接受。


为何会出现流拍


如果说14年的土地流拍,主要是因为销售冷淡所至的话,18年则是开发商率先对市场说“不”了。


1、房地产行业整体下滑,房企资金持续紧张。因为融资环境的变化,开发商整体融资成本提高。随着银行、信托对开发贷的收紧,开发商获得融资的渠道和总额,受到限制。众所周知,15年、16年全国楼市的上涨,起因于商业银行信贷的推动。市场上放出的大量资金不断被房地产行业吞噬,房价一路攀高。

2016年底,央妈觉得这么玩太危险,开始踩刹车去杠杆。银监会发布了让银行、信托机构闻风丧胆的55号文,《关于规范银信类业务的通知》。《通知》再次重申,“不得将信托资金违规投向房地产、地方融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域”。开发商资金压力逐渐增大,影响拿地积极性。


2、房企利润降低,不想做赔本买卖。如今”限房价、竞地价”的市场政策,使房企利润被压缩。就拿北京流拍的两宗地块来说,起拍价和售价之间的差价为1.2万/平。这差价还包含了项目4000元/平的建安成本、1000元/平的装修成本、管理成本、财务成本、税费、利润等。因此,在1.2万/平的差价下,基本上开发商的利润率不到3%。如此薄的利润率,若销售周期拉长,房企很容易赔本。更有甚者已出现典型的“面粉比面包贵”现象,像广州花都区地块已连续延期出让5次,仍然流拍,值得一提的是地块起始价已经达到15000元/平方米,而花都区7月份的商品房均价仅为11941元/平方米。


3、政策没有松动迹象,开发商市场信心不足。全国一二线城市严格调控没有松动,严防资金流入楼市,特别是最近调控基调由“坚决遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”,开发商对未来楼市信心不足。即使目前整体销售依然处在高位,开发商也不得不小心谨慎开发新项目。

从目前市场上已开发的项目看,开发商自然想加紧销售,加快资金回笼速度。但一部分房地产商本来就是1-2年前相对高价拿的地,不甘心妥协于限价,只能打时间拖延战,要么只能选择妥协去排队领取预售证。


4、地价并不低且规则变化,在配建、自持限售等方面有较严格的限制。像北京朝阳区010号地块为商办性质,在起始价已经达到2.7万元/平方米的条件下,对土地有自持50%,自持期限20年的限制,加之目前一线城市对于商办类地块管控严格,商业运营难度较高,导致无人参与竞拍。而在上个月,上海市中心首现宅地流拍,杨浦区内环内,绝佳的位置,没有房企报名。出让文件显示,竞得方需要配建建筑面积的5%作为保障房并无偿移交政府,自持15%作为租赁住房,还须无偿代建规划打虎山路、文体中心、公共绿地等公共服务设施。 当前限价环境下,土拍标准提高了确实让房企有些没底气没信心。


流拍对楼市有何影响


面对着土地流拍的逐渐增多,对房地产市场的判断也开始有了很多的声音。


1、二线城市和四五线城市流拍情况较多,如果这个趋势持续下去的话,那么极有可能对这些地方的房地产产生较为严重的影响,体现出开发商对于这些地方未来房地产预期的下滑。各地楼市的拐点有可能即将出现。


2、地卖不出去,地方政府土地财政收入缩减,地方政府负债率提升,同时在推动积极财政政策时力不从心。一旦土地流拍趋势持续下去的话,那么很多地方的收入就会出现问题。


3、经过这一波周期,一些高杠杆中小开发商因为没地可拿而退出市场,房地产行业集中度进一步提高。 


4、开发商不愿意拿地,两三年后新房供应缩减。


5、根据国际上各国的经验我们可以纵向比较,一个地方的土地卖不出去,那么往往意味着市场对于这个地域发展信心的丧失,乃至于影响到人们对于迁移的判断,长久发展下去有可能引发人口的流出,区域经济的衰落。当然,现阶段来还不至于看到那么严重的问题,当前出现的问题是,地方不愿意降价卖地,而房地产开发商要么无力、要么不愿意高价买地,所以出现了供给和需求的矛盾,从而引发了土地流拍。

房地产市场在“房住不炒”理念的推动下,正在发生着巨大的变化,而土地拍卖则是这个变化显著的表现。

(以上观点来源:“南昌楼市情报”,侵删)



▍编辑:闫   朕

▍校对:赵   楠 


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