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【楼市新闻】央行房贷利率大调整,是要“降息涨价”了吗?

发布时间:2019年08月27日 09:34 编辑:闫朕 阅读:2271


这两天有个楼市新闻一直在传的沸沸扬扬,那就是央行发布了新规:



我们很多人可能并不太能明白推出LPR的意义,只是听到好多媒体都在鼓吹“降息放水”。片面的理解LPR是没有意义的,推出LPR确实意义重大,但这并不能简单的去理解成“降息”。


先来解释一下什么是“LPR”?


LPR全称是Loan Prime Rate,中文名贷款市场报价利率,是指金融机构对最优质客户执行的贷款利率。


通俗一点讲:

之前,央行设定基准贷款利率,银行就以这个利率为基础,在很小的范围内浮动,往外放贷款。现在,贷款利率要市场化,根据市场浮动情况来设定这个利率。

如果没看懂,只要理解成之前是央行定利率标准,现在更多是依靠市场,该紧的时候紧一点,该松的时候松一点,比较灵活了。



从最新发布的1年期的LPR来看,好像是降息了。一听降息,都是反应“房价要涨”,其实不然……


看上去比银行现有的一年期贷款基础利率(4.35%)低,但你要知道银行对优质客户放贷可以在基础利率上打九折,也就是3.915%。所以,只要一年期LPR的报价没有低于3.915%,就不是真正的降息。


而且,5年期以上的LPR是4.85%,相较于银行现有的5年期以上贷款基准利率4.9%差距更小。我们知道,房贷利率采用的都是5年期以上利率。


所以,这次的“降息”对楼市并不会有大影响。


那么本次改革对我们广大普通购房者有什么影响?


1、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。


解析

之前买了房子下了贷款的就凑热闹了,依旧按照过去的方式老实还贷。如果你买房时间在新政实施之后,那你就得关注每月20日公布的LPR了,可能每个月还贷是不一样的。 


2、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。


解析

打个比方:

如果你现在贷款20年,跟银行约定今后利率都不变了。不管这个LPR怎么变,你每年给银行利息都会是现在标准4.85%。

如果你跟银行约定,每年确定一次。那么今后每年要付利息就是由每年当期LPR决定。如果市场宽松,你利息就少点,如果市场紧张,你利息就多点。

这就是要么你一开始定死,要么你就跟着市场走。 


3、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。


解析

实际贷款利率并不是由下限决定,而是取决于你的信用以及当地房产调控政策。这意味着,央行只决定各银行底线,具体想要加多少看情况。每个月的LPR公布后,各个城市可以通过楼市行情来调整利率加点数值。 


4、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。


解析

商业住房,报价利率的基础上默认加点60,公寓、办公楼是没什么变化的,整体来看,房贷利率改革是换了一种算法,让利率更贴近市场行情,而且有鼓励刚需,抑制炒房客的含义。其实很少有人是去看具体贷款利率决定是否买房。更多还是应该考察的是城市建设、人口、经济这些东西。 


其实对于目前来讲,市场以求稳为主,利率相较之前一定会采用“平滑过度的方式,意味着即使改革,也不会让利率对楼市行情产生大的影响。那么改革后的房贷利率和之前,在过渡期内,基本没有多大出入。


最重要的还是未来,一旦房贷利率的加点权限给了地方之后,全国每个城市的利率就「多样化」了。这时候加点低的城市,一定要思考房地产潜力,而加点高的,则证明这个城市对房地产依赖度低,实力较强。


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